土地

管轄省庁

国土交通省

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000136.html

土地の種類（地目）

土地の種類は地目と呼ばれていて、全部で23種類。

内訳としては、

「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」

が定義されている。

すべての土地がもれなく何らかの地目に登録されている。

面積単位

坪を使う。

1坪　＝　3.30579　㎡

なお

動産広告のルール上は1畳は1.62平米以上となっているが、曖昧なので正確性を欠く。

宅地化

その他の用途で使用されている土地を自分で取得して、宅地化するには、諸費用が必要となる。

詳しくは宅地の記事をご確認ください。

土地売買

土地の値段なんてあってないようなものなので、交渉大事。

買い手の場合は、ある程度の資金力とたくさんの選択肢の中から選んでいくことが大切。

売り手の場合は、なるべく高く売れるようにストーリーを提示したり、マーケティングをしたり、長期間保有できる体制を整えつつ管理に必要なランニングコストを減少させることが大切。

インターネットとSNS活用

各種サイトを活用するとして、そこだけだと拡散力が弱いので、拡散性の高いSNSをうまく使うことで、買い手を見つけることができるかもしれない。

自分が住んでいる地元に対する影響力の強いサイトを活用するのも戦略上よいと思われる。

必要書類

売り手の場合は準備が必要。早めの準備を。

買い手の場合は、確認が必要。

登記済権利証

地積測量図・境界確認書

固定資産税納税通知書

印鑑証明

身分証明書

不動産売買契約書

個人売買

間に業者を入れない方法。

自分で情報を集めて、時間に余裕を持って動ける人向け。

本業が忙しかったり、代わりに動ける人材がいなかったり、情報収集や手続きに自信がなかったりする場合には不向き。

売買の対象が高額になりやすくかつ購買能力があっても買い手となりうる人がそこからさらに限られるという、売買の構造上、よほどの広い人脈を持っていない限りは、自分で買い手を見つけるには数ヶ月以上の時間を要する。

また、自分が買い手となる場合には土地の持ち主を自分で調査し、直接交渉を持ちかけるという手間が必要になる。

基本的な流れ

売買をスムーズに行うには、基本的な流れを知っておく必要がある。

１土地相場の把握

２予算価格決定

３取引想定期間

４具体的な土地の宣伝、または情報収集及び買い主、売り主を探す

５売買契約、決済

６土地の引き渡し

トラブル

個人売買においては、下記のような売買トラブルが生じることがある。

・書面、取引情報、契約内容の不備

・安く売りすぎての贈与税の発生

・各種詐欺

・取引の急遽の撤回（売り買いの折り合いが急につかなくなる）

また、万が一引き渡し後に何か問題が起きた場合は、売主がアフターフォローを行う

仲介手数料上限

土地の売買価格における仲介手数料は下記のように法律で定められている。

これを超える場合は法律違反であるので、知っておくとだまされない。そのような悪徳業者が存在することはまずありえないが知っておくことに越したことはない。

200万円以下 　　　　　　取引額の5％以内

200万円超400万円以下 　　取引額の4％以内

400万円超 　　　　　　　取引額の3％以内

情報収集

有用な情報収集先をしっかりと抑えておくこと。

土地総合情報システム

国土交通省のWEBサイトで、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して確認できる。

2005年以降のデータから。

「地価工事・都道府県地価調査を確認できる」

「不動産取引価格情報検索をできる」

という特徴がある。

レインズ・マーケット・インフォメーション

マンションと一戸建ての成約事例がみられる。

レインズという不動産会社しか見られない情報データベースのうち、個人情報が伏せられ、価格や面積、築年数、成約時期なども特定できない形で、一般の人でも成約事例等が閲覧できる

住宅事情という土地と相関の強いファクターの売買成約事例を通して、直近～長期間の土地の相場やその変動と傾向を見ることができる。

路線価

路線価（ろせんか）は、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと

要するに地価の指標として使える。

不動産会社の提示価格

実際に不動産屋さんや土地をめぐって、現在売りに出されている土地をリサーチすること。

中間に業者を入れず、自分で土地売買を成立させることができれば、安価に購入できる可能性がある。

また、売りに出す場合でも、安直に委託するのではなく、自分がなるべく高く利益を得られるように合理的な配慮を求めることができる。

土地の売却

すでに買い手がいる場合

納得できる価格が提示されている場合には、納得の上売却を検討する。